국토부 전세사기 피해 방지 방안, 한방에 정리하기

전세사기피해방지방안

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정부는 2022년 8월 31일자로 임차인 재산보호와 주거안정 지원을 위한 종합대책을 발표했습니다.

정부가 발표한 『전세사기 피해 방지방안』을 살펴보겠습니다.

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이번 방안은 △피해 예방 △피해 지원 △단속 및 처벌 강화 등 3개 분야로 나뉘지만, 전세사기 예방에 크게 무게가 실렸습니다.

 

​임대표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정을 하지 않는다’는 특별계약을 명시해, 세입자가 계약 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 효력이 다음날 발생해 보증금이 후순위로 밀리는 것을 막기로 했으며, 전세 정보를 파악할 수 있는 앱도 개발할 계획이라고 합니다.

 

국토부 전세 사기 피해 방지 방안 내용을 살펴보면 임차인이 체납 사실이나 선순위 권리관계 정보를 요청하면 집주인은 이를 확인할 수 있는 서류를 의무적으로 제공하고, 계약 후에는 미납 국세·지방세 정보를 임대인 동의 없이도 확인할 수 있게끔 했습니다.

 

​또한 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증 가입을 받아주는 주택 가격의 범위를 공시가격 150%에서 140%로 낮추는 내용도 있습니다.

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이번 대책은 사기를 치려는 임대인에게 심리적 압박감을 주고, 사고가 터졌을 때 임대인의 사기 고의성을 입증하는 자료로 활용하는 데 유용하게 활용할 수 있을 예정입니다.

 

전세사기 피해 방지 3대 전략을 구체적으로 알아보겠습니다.

 

◈ 전세사기 피해 방지 3대 전략

1. 전세사기 피해예방

⑴ 임차인 정보제공 확대

① 자가진단 안심전세 App 구축

② 선순위 권리 관계 확인 권한 부여

 

⑵ 안전한 거래환경 조성

① 임대사업자 관리 강화

② 시장 감시기능 확대

③ 공정한 가격산정체계 마련

④ 고전세가율 지역 관리

 

⑶ 임차인 법적 관리 강화

① 최우선변제금액 상향

* 최우선변제금이란 : 최우선변제 소액보증금이란, 경매절차에서 선순위 근저당권자 등 다른 우선변제권자보다 먼저 배당받을 수 있도록 한 보증금입니다.

 

상향된 최우선변제 보증금을 정리하면 아래와 같습니다.

 

구분	현행		개정
	보증금범위	최우선변제	보증금범위	최우선변제
서울	1억5천만	5천만	1억6500만	5천500만
과밀억제권역 세종,용인,화성,김포	1억3천만	4천300만	1억4500만	4천800만
광역시,안산,파주,이천,평택	7천만	2천300만	8천500만	2천800만
그 밖의 지역	6천만	2천만	7천500만	2천500만

 

② 임차인 대항력 보강 :

임차인의 대항력이 전입신고 다음날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인의 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았습니다.

 

이에 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선할 계획입니다.

 

2. 전세사기 피해지원

⑴ One-stop 서비스

① HUG내 전세피해 지원센터 설치

 

⑵ 보증금 미반환 피해 지원 :

돌려받지 못한 보증금을 대신할 자금을 지원하는 방안입니다.

 

① 저리 긴급 자금대출 :

(대출한도 - 가구당 1.6억, 금리 - 연 1% 수준, 기간 - 최대 10년 등)

② 전세보증금 반환보증 가입지원

 

⑶ 긴급 거처 제공

① HUG 강제관리 주택 등을 임시거처로 제공 :

당장 살 곳이 없는 경우 긴급 거처를 제공하는 방안입니다.

HUG가 강제관리 중인 주택 등을 시세의 30% 이하로 임시거처로 사용할 수 있도록 제공할 계획입니다.

 

3. 전세사기 단속 및 처벌 강화

⑴ 전세사기 단속 강화

① 범정부 전세사기 특별단속

② 상시적 공조체계 구축

 

⑵ 전세사기 관련자 엄중 처벌

① 가해 임대사업자 및 자격사 처벌 강화

② 채권회수 전담반 운영